Société LMNP: avantages fiscaux que vous ne connaissez peut-être pas!

Investissez-vous en LMNP ? Vous laissez peut-être de l'argent sur la table en ne considérant pas la société ! La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une option prisée par de nombreux investisseurs pour sa simplicité et son potentiel de revenus passifs. Elle offre deux régimes fiscaux principaux : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Cependant, un angle souvent négligé est l'optimisation fiscale offerte par la création d'une société pour gérer votre activité LMNP. Alors que le régime LMNP classique est déjà avantageux, passer par une structure sociétaire peut débloquer des leviers fiscaux insoupçonnés, permettant d'accroître significativement la rentabilité de vos investissements.

Bien que parfois perçue comme complexe, la société LMNP offre des atouts fiscaux significatifs et souvent méconnus qui peuvent booster la rentabilité de vos investissements immobiliers. Nous aborderons les différents types de sociétés possibles, l'impact sur l'amortissement comptable, la gestion des déficits fiscaux, et les stratégies d'optimisation de la rémunération. L'objectif est de vous fournir une vision claire et précise des opportunités offertes par la société LMNP afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées pour maximiser vos revenus immobiliers.

Pourquoi opter pour une société LMNP ? les fondations.

Avant de plonger dans le détail des avantages fiscaux, il est crucial de comprendre les bases de la LMNP en société. Il existe plusieurs formes juridiques adaptées à cette activité, chacune avec ses propres spécificités en termes de fiscalité, de gestion et de responsabilité. Le choix de la structure adéquate dépendra de vos objectifs à long terme et de votre situation personnelle.

Types de sociétés concernées

• SARL de famille : Cette forme de société est particulièrement intéressante pour les investissements immobiliers familiaux. Elle permet une transmission facilitée du patrimoine et une imposition potentielle à l'Impôt sur le Revenu (IR) pendant une durée illimitée (sur option), ce qui peut être avantageux si vous avez peu de revenus par ailleurs. Pour être éligible, tous les associés doivent être membres de la même famille (parents, enfants, conjoints). La SARL de famille facilite la transmission de parts sociales entre les membres de la famille, avec des abattements fiscaux potentiellement importants.
• SASU/SAS : La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) ou la Société par Actions Simplifiée (SAS) offrent une grande flexibilité en termes de gestion et de gouvernance. Cependant, elles sont généralement soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui peut complexifier la gestion fiscale. Il faut bien évaluer si cette complexité est compensée par d'autres avantages spécifiques à votre situation. La SASU/SAS offre plus de liberté dans la définition des statuts et des règles de fonctionnement de la société.
• EURL : L'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est une forme de société simple à mettre en place et à gérer. Elle est généralement soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), mais peut opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS). Elle offre une protection du patrimoine personnel de l'entrepreneur. Cependant, elle offre moins de flexibilité que la SASU/SAS en termes de gestion et de statuts.

Différence fondamentale avec la LMNP en nom propre

La principale différence entre la LMNP en nom propre et la LMNP en société réside dans la création d'une entité juridique distincte. Cette distinction a des implications importantes sur la gestion du patrimoine, la fiscalité et la responsabilité.

• Personnalité morale distincte : En créant une société, vous créez une entité juridique distincte de votre personne. Cela signifie que les biens immobiliers détenus par la société appartiennent à la société, et non à vous directement. Cette séparation du patrimoine personnel et professionnel offre une protection en cas de difficultés financières.
• Régime fiscal applicable : La LMNP en nom propre est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La société LMNP peut être soumise à l'IR (SARL de famille, EURL) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS) (SASU/SAS, EURL sur option). Le choix du régime fiscal a un impact significatif sur le calcul de l'impôt et les possibilités d'optimisation.
• Conséquences sur la déductibilité des charges et l'amortissement : La société LMNP permet une déductibilité plus large des charges et un amortissement plus flexible du bien immobilier, ce qui peut réduire considérablement le résultat imposable et donc l'impôt à payer. Par exemple, certaines charges comme les frais de déplacement ou de formation peuvent être plus facilement déductibles au sein d'une société.

Pour vous aider à visualiser les différences entre les types de sociétés, voici un tableau comparatif :

Caractéristique	SARL de Famille	SASU/SAS	EURL
Nombre d'associés	2 minimum (membres de la même famille)	1 (SASU) ou 2 minimum (SAS)	1
Régime fiscal par défaut	Impôt sur le Revenu (IR)	Impôt sur les Sociétés (IS)	Impôt sur le Revenu (IR)
Responsabilité des associés	Limitée aux apports	Limitée aux apports	Limitée aux apports
Flexibilité des statuts	Moins flexible	Très flexible	Moins flexible
Cotisations sociales du dirigeant	TNS (Travailleur Non Salarié)	Salarié (SASU) ou Assimilé Salarié (SAS)	TNS (Travailleur Non Salarié)

Avantage fiscal N°1 : l'amortissement comptable optimisé.

L'amortissement est un concept comptable essentiel pour optimiser la fiscalité de votre activité LMNP. Il permet de déduire de vos revenus imposables une partie de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, au fil du temps. Il est régi par les articles 39 à 41 du Code Général des Impôts.

Rappel de l'amortissement en LMNP au régime réel

En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier et le mobilier sur leur durée d'usage. L'amortissement est une charge déductible qui permet de réduire le bénéfice imposable. Il est important de bien évaluer la durée d'usage des différents éléments (gros œuvre, second œuvre, mobilier) pour optimiser l'amortissement. Les règles générales d'amortissement sont définies par le Code Général des Impôts (CGI).

• Amortissement du bien immobilier et du mobilier : Vous pouvez amortir le bien immobilier sur une durée généralement comprise entre 20 et 40 ans, en fonction de sa nature et de son état (CGI, annexe III, art. 22). Le mobilier peut être amorti sur une durée plus courte, généralement entre 5 et 10 ans.
• Règles générales et limitations : L'amortissement ne peut pas créer de déficit (CGI, art. 39C). Si l'amortissement est supérieur aux revenus locatifs, l'excédent est reporté sur les années suivantes. Il existe également des limitations à l'amortissement en cas de location à un prix manifestement inférieur au prix du marché.

L'amortissement en société LMNP : un levier puissant

En société LMNP, l'amortissement prend une dimension stratégique encore plus importante. Il permet d'optimiser la base imposable à l'Impôt sur les Sociétés (IS), réduisant ainsi l'impôt à payer. De plus, la flexibilité offerte par la société permet parfois d'accélérer l'amortissement, sous réserve de justification et de conformité aux règles comptables.

• Possibilité d'amortir sur une durée plus courte que la durée d'usage : Dans certains cas, la société peut justifier un amortissement plus rapide en fonction de son activité et de sa politique comptable. Cela permet d'augmenter la charge d'amortissement et de réduire le résultat imposable. Par exemple, si le bien nécessite des rénovations importantes à court terme, une durée d'amortissement plus courte peut être envisagée (avec l'accord de votre expert-comptable).
• Impact direct sur le résultat imposable et donc sur l'IS : L'augmentation de l'amortissement a un impact direct sur le résultat imposable de la société, ce qui se traduit par une diminution de l'Impôt sur les Sociétés (IS) à payer.

Prenons un exemple chiffré :

Poste	LMNP Classique (Régime Réel)	Société LMNP (IS)
Revenus locatifs annuels	15 000 €	15 000 €
Charges déductibles (hors amortissement)	5 000 €	5 000 €
Amortissement annuel	3 000 €	6 000 €
Résultat imposable	7 000 €	4 000 €
Impôt (IR ou IS à 15%)	7000 * Votre TMI (ex: 30% = 2100€)	600 €

Cet exemple illustre comment un amortissement plus important en société LMNP peut réduire significativement l'impôt à payer. Dans cet exemple, l'impôt est considérablement diminué en passant par une structure sociétaire. Le taux d'IS de 15% s'applique généralement aux PME jusqu'à 42 500€ de bénéfice imposable (CGI, art. 219 I b).

Point de vigilance : L'optimisation de l'amortissement nécessite une expertise comptable pointue. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour une gestion optimale de l'amortissement et pour s'assurer de la conformité aux règles fiscales.

Il est également important de noter que l'amortissement comptable est une déduction fiscale qui n'affecte pas la trésorerie de la société. Il s'agit d'une écriture comptable qui permet de répartir le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation.

Avantage fiscal N°2 : la gestion des déficits fiscaux plus flexible.

La gestion des déficits fiscaux est un autre avantage majeur de la société LMNP. En cas de charges supérieures aux revenus, la société peut générer un déficit fiscal qui pourra être reporté sur les exercices futurs. Cette flexibilité accrue permet une planification fiscale plus efficace et une optimisation de la rentabilité à long terme.

Déficits en LMNP au régime réel

En LMNP au régime réel, les déficits sont reportables sur les bénéfices des 10 années suivantes. Cela permet de compenser les bénéfices futurs et de réduire l'impôt à payer sur ces bénéfices.

• Règles de report : Le déficit est reportable sur les bénéfices des 10 années suivantes, dans la même catégorie de revenus (BIC) (CGI, art. 156 I). Il n'est pas possible de reporter un déficit BIC sur des revenus d'une autre catégorie (ex : revenus fonciers).

Déficits en société LMNP : optimisation du report

La société LMNP offre une plus grande flexibilité dans la gestion des déficits. Le report en avant peut être illimité sous certaines conditions et, dans certains cas, il est possible d'utiliser le mécanisme du "carry back". Toutefois, il convient de noter que la complexité de ces mécanismes nécessite une attention particulière et l'accompagnement d'un professionnel.

• Report en avant illimité (sous conditions) : En société, le report en avant des déficits peut être illimité, sous certaines conditions liées à la taille de la société et à son activité (CGI, art. 209). Cela permet de compenser les bénéfices futurs sans limite de temps, sous réserve du respect des règles fiscales en vigueur.
• Possibilité de report en arrière ("carry back") : Le "carry back" permet de reporter le déficit sur les bénéfices de l'exercice précédent, ce qui peut générer un remboursement d'impôt. Cette possibilité est soumise à des conditions strictes et n'est pas toujours applicable. (CGI, art. 220 quinquies)
• Stratégies d'optimisation des déficits : La société peut mettre en place des stratégies pour créer intentionnellement des déficits afin de réduire l'impôt futur. Par exemple, la réalisation de travaux de rénovation importants peut générer un déficit important qui sera reporté sur les années suivantes. Cette stratégie doit être mise en œuvre avec prudence et dans le respect de la législation fiscale.

Cas pratique : Une société LMNP réalise des travaux de rénovation importants sur un bien immobilier, générant un déficit de 30 000 €. Grâce au report en avant illimité, ce déficit pourra être utilisé pour compenser les bénéfices futurs de la société, réduisant ainsi l'impôt à payer sur ces bénéfices. Si les bénéfices annuels sont de 10 000€, il faudra 3 ans pour apurer le déficit. Cela permet une planification fiscale à long terme et une optimisation de la rentabilité de l'investissement.

Il est important de noter que le report en avant illimité est soumis à des conditions, notamment liées à la taille de la société et à la nature de son activité. Il est donc essentiel de se renseigner auprès d'un expert-comptable pour connaître les conditions d'application de ce dispositif.

Avantage fiscal N°3 : la maîtrise de la rémunération et des prélèvements sociaux (surtout en SASU/SAS).

La gestion de la rémunération du dirigeant est un aspect crucial de l'optimisation fiscale en société LMNP. Le choix entre salaire et dividendes a un impact important sur la charge fiscale et sociale. La SASU/SAS offre une plus grande flexibilité dans ce domaine, mais nécessite une compréhension approfondie des règles applicables.

Distinction SASU/SAS vs SARL de famille

Le régime social du dirigeant diffère selon la forme juridique de la société. En SASU/SAS, le dirigeant est assimilé salarié, tandis qu'en SARL de famille, il est travailleur non salarié (TNS).

• SASU/SAS : Les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux (flat tax de 30%) + l'Impôt sur les Sociétés (IS). Le dirigeant perçoit un salaire et est affilié au régime général de la sécurité sociale.
• SARL de famille : Les associés gérants sont soumis au régime des travailleurs non-salariés (TNS). Les cotisations sociales sont calculées sur une base différente et peuvent être moins élevées qu'en SASU/SAS.

Stratégies d'optimisation de la rémunération en SASU/SAS

En SASU/SAS, il existe plusieurs stratégies pour optimiser la rémunération du dirigeant et minimiser la charge fiscale et sociale. Ces stratégies doivent être mises en œuvre avec prudence et dans le respect de la législation en vigueur. Une simulation précise est indispensable avant toute décision.

• Arbitrage salaire/dividendes : Il est possible d'arbitrer entre le versement d'un salaire et le versement de dividendes, en fonction de la situation personnelle du dirigeant et des objectifs de la société. Le salaire est déductible du résultat imposable de la société, tandis que les dividendes sont soumis à la flat tax. Il est important de réaliser des simulations pour déterminer la combinaison optimale. Exemple: Si le dirigeant a besoin de se constituer des droits à la retraite, un salaire plus élevé sera préférable. En revanche, si l'objectif est de minimiser les cotisations sociales, les dividendes peuvent être plus avantageux.
• Réinvestissement des bénéfices : Il est possible de réinvestir les bénéfices dans la société pour financer de nouveaux investissements. Cela permet d'accumuler du capital et de développer l'activité sans impacter la trésorerie personnelle du dirigeant. Cette stratégie permet de reporter l'imposition des bénéfices à une date ultérieure.
• Avantages en nature : La société peut mettre à disposition du dirigeant des avantages en nature (ex : mise à disposition d'un logement) qui peuvent être déductibles pour la société et moins imposables pour le dirigeant. Ces avantages en nature sont soumis à des règles spécifiques et doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale.

Un simulateur peut vous aider à comparer l'impact fiscal et social de différents scenarii de rémunération. De nombreux outils en ligne, souvent proposés par des experts-comptables, peuvent vous aider à réaliser ces simulations et à prendre des décisions éclairées. Ces simulateurs prennent en compte les différentes charges sociales et fiscales applicables en fonction de votre situation personnelle.

Autres avantages à ne pas négliger.

Au-delà des avantages fiscaux majeurs que nous avons déjà évoqués (amortissement, gestion des déficits, rémunération), la société LMNP offre d'autres atouts non négligeables, notamment en matière de transmission du patrimoine et de gestion locative. Cependant, il est important de peser ces avantages face aux contraintes administratives et financières liées à la création et à la gestion d'une société.

Facilitation de la transmission du patrimoine

La transmission du patrimoine immobilier est souvent une préoccupation majeure pour les investisseurs. La société LMNP offre des solutions pour faciliter cette transmission et réduire les droits de succession.

• Cession de parts sociales : La cession de parts sociales est généralement plus simple et moins coûteuse que la cession d'un bien immobilier en direct. Les droits d'enregistrement sont moins élevés (3% du prix de cession, avec un abattement possible).
• Possibilité de donation de parts sociales : Il est possible de donner des parts sociales à ses enfants avec des abattements fiscaux, ce qui permet de transmettre progressivement le patrimoine et de réduire les droits de succession au moment du décès. Un abattement de 100 000€ est applicable tous les 15 ans pour les donations aux enfants (CGI, art. 779).

Cette transmission progressive permet de préparer la succession en douceur et de réduire l'impact fiscal pour les héritiers.

Optimisation de la gestion locative

La société LMNP peut également optimiser la gestion de vos biens locatifs, mais cela implique des coûts supplémentaires.

• Professionnalisation de la gestion : La société peut déléguer la gestion locative à un professionnel (agence immobilière), ce qui permet de gagner du temps et de se concentrer sur d'autres aspects de l'investissement. Les honoraires de gestion sont déductibles des revenus locatifs.
• Regroupement de plusieurs biens immobiliers : La société permet de regrouper plusieurs biens immobiliers sous une même entité, ce qui facilite la gestion administrative et comptable. Cela permet également de mutualiser les charges et les revenus. Cette centralisation facilite le suivi des performances de l'ensemble du parc immobilier.

Néanmoins, il est important de noter que la délégation de la gestion locative engendre des coûts supplémentaires (honoraires d'agence) qui doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité globale.

Les inconvénients à prendre en compte

Si la société LMNP offre des avantages fiscaux indéniables, elle présente également des inconvénients qu'il est crucial de considérer avant de prendre une décision : complexité administrative, coûts de création et de gestion (expert-comptable, frais juridiques), formalités de dissolution. Ces contraintes peuvent peser sur la rentabilité de l'investissement, surtout pour les petits portefeuilles immobiliers.

Un outil puissant pour optimiser votre fiscalité

En résumé, la société LMNP offre des atouts fiscaux souvent méconnus, notamment en matière d'amortissement, de gestion des déficits, d'optimisation de la rémunération et de transmission du patrimoine. Ces atouts peuvent booster significativement la rentabilité de vos investissements immobiliers. Toutefois, la création d'une société implique des contraintes et des coûts qu'il est important de prendre en compte. La décision de passer par une société LMNP doit être mûrement réfléchie et adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs d'investissement.

Il est crucial de se faire accompagner par des professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour mettre en place la structure juridique la plus adaptée à votre situation et pour optimiser votre fiscalité dans le respect de la législation. N'hésitez pas à approfondir le sujet en consultant des ressources complémentaires (sites officiels de l'administration fiscale, publications spécialisées) et à prendre contact avec des experts pour une étude personnalisée. La société LMNP est un outil puissant pour optimiser votre fiscalité et développer votre patrimoine immobilier sur le long terme. Ne sous-estimez pas son potentiel, mais évaluez attentivement ses implications !